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王石“炫耀”万科6000亿业绩:地产行业暗藏危与机

2019-01-12阅读 97 特色小镇投融资 我要关注

2019中国第二十七届康养/文旅特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会1月19-21日在中国成都举办。本次会议汇聚20多位一线项目操盘手,围绕康养产业项目创建过程的顶层设计、盈利模式、策划规划、产业导入、运营及金融等核心问题展开,资源链接、项目考察! 报名咨询电话:余顾问  18201200558


作者:地产八卦女

1月9日,万科集团创始人王石在2019“回归未来感恩时代跨年之夜”上说,万科2018年6000亿的业绩让他很高兴得意,他认为万科是一个不求暴利的专业房地产公司。



看完视频,我陷入了沉思。


有这样一支团队,(万科)有什么经济寒冬不能克服?


当然,万科作为地产大哥,自然有信心读过寒冬。我的疑问是,为什么百强房企年度销售额屡创新高,社会仍然不看好房地产这个行业?


就跟王石所说的一样,如果每个行业、每个市场都是有情绪的,那么,2018年的房地产市场,大致情绪变化便是由年初的极度疯狂,到年尾的深度悲观。


为啥?从年初很多人挤破头想买套房、想做地产人,到了年尾数家房企爆出裁员、离职,我想HR和地产销售是最有感触的。


对此,我的理解是,目前房地产行业的生态,已经被破坏了。


有这样两个原因:


1st

房地产公司不再是资源整合者


房地产公司是干啥的?很多人以为房企就是建房子卖房子的,干的是傻大粗笨、钢筋混凝土的体力活。其实从微观看,房地产公司整合资金、招募人才、建设楼盘和配套,实质是资源整合;从宏观看,房地产公司间接培育城市商业、提供教育、医疗、养老、旅游等配套,活跃了城市经济,仍然是资源整合者的一个角色。


而到了当下,随着政府开始逐渐对房地产行业实施管控,特别是同时在微观和宏观方面下手,房企逐渐失去了资源整合者的地位。


微观方面,政府对购房者限购限贷、对楼盘限价限开发贷,客观上严重影响了房企的盈利预期和现金流、锁死了房企资本运作的空间,使得房企在拿地时再也不能像以往那样大手大脚,而要颇费一番思量,把账算清楚后才敢入手,同时,房企探索新业务的兴趣也大大降低。毕竟主业都不行了,哪些心思再去干别的事情呢?


此外,在拿地方面,政府提出限房价竞地价、共有产权、保障房、安居房等要求,以达到增加这类住房供应比例的目的,这也在无意中增大了房企的拿地成本,减弱了开发商打造更多业态的热情。


对此,融创孙宏斌有一句很有名的话:没有选择!现在连房价都替你定好了。你只能选择还干不干,别的不用考虑了


孙的话是非常深刻的,一刀见血。对于房企也是一样,未来的客户群体是政策圈出来的,未来的房价涨幅是上方定出来的,不是市场走出来的。所以不用自己瞎“整合”了,你干还是不干?房企根本没得选。


而在宏观方面,随着政府越来越重视城市规划,曾经想要成为“城市运营商”、“城市配套服务商”的房企,房企做资源整合就越弱势。


在以前,政府卖地收钱而很少做教育、医疗等配套,例如湖北鄂州花湖开发区设立20多年来,房地产开发红红火火,开发区政府却没有新建一所中小学。对于这些城市的决策者而言,只想要年轻劳动力而不要常住人口,只想要地产收入而不提供公共服务是一种思维惯性,而招拍挂和规划编制则为之提供了一个很好的约束人口的途径。


而如果在那个时候,房企早点去提“城市配套服务商”,主动去做配套、做商业、做教育,政府肯定将其奉为上宾,然而大部分房企却只是拿地建房卖,以赚钱做大为第一要务;


随着地价越来越贵,网络民意的重要性越来越高,政府意识到教育医疗等配套的重要性,意识到如果做好教育交通医疗等配套规划,可以更好实现城市价值,于是开始主动引入房地产开发项目公共服务设施的“代建模式”,建成后移交给有关部门,在这个时候,提“城市配套服务商”、“城市运营商”,就显得有点晚了,毕竟这种口号,主要作用还是能够帮着拿地。


由此,当地产公司为城市冲锋陷阵做好基建、打出城市运营商的口号时,政府开始操控全局,开始进入真正的城市资源整合者的角色。


一个标志性的事件是:北京建设北京副中心和雄安新区,都是先做规划再开工。



管越来越多的房企开始提“城市运营”,但归根结底,一个城市的运营管理,不仅是生意,更是权力,政府是不可能交给开发商的。


另外,在过去,政府的资源整合和规划意识其实很弱,有的地方政府的规划能力还不如开发商,所以为了避免麻烦,以前有很多大体量的地块出让,例如25万亩的京津新城、560万方的花果园,等等。


然而,在意识到自己才是真正的资源整合者,意识到周期性修编的各地法定总体规划,实际上就是全世界最值钱资源的法定供应计划后,地块出让越来越小,城市规划越来越细,各大城市的规划公示越来越频繁,都体现出政府作为城市资源整合者的大趋势。


一个典型的例子,作为供地方面极少数异类的重庆,近两年也开始大幅削减供地:2016、17年供应的住宅用地可建建筑面积从2013年高峰的4400万平米,下降到2200-2500万平米。


甚至,重庆规划圈传言说,重庆开始了一个不成文的大目标1、3、5。向着成都的价格标杆进发,核心5万,改善3万,上车1万。


不久前,重庆借保护长江生态的名义,叫停了两江四岸的开发,颇有点几年前“宜居成都”的意思。


由此,随着政府慢慢开始参透规划的各种诀窍妙理了,房地产公司只能越来越听话。


2nd

房地产公司不再得到应有的尊重


单论销售额,房地产公司大的有上千亿,小的也有几十亿上百亿,但这些房企,尽管拥有这么高的销售额,但市值大都没过千亿,有的千亿房企市值甚至只有上百亿(例如正荣、融信)。这不得不令人叹息。


▲中国内地房企市值排行榜


有人说,房地产公司高负债啊。然而,在城市化的大背景下,没有高负债就没有成长性。目前的行业准则就是:只有大公司,才有市场地位。小而美的房企,说到底只是“现象级房企”。


而除了这一点,很多房地产公司得不到市场尊重,还是一个恶性循环的结果:


地产公司不能主导房价→地产公司沦为代工→为省成本削减品质→地产营造水准大幅下降。


一个地产公司做不出好的房子,凭什么引领未来?凭什么赢得尊重?凭什么吸引人才?


这就形成了一个恶性的闭环。


其实不用上面的恶性循环,房地产行业本身就是脆弱而被动的。只要上层一声令下,巨头们便纷纷削减拍地计划。没钱拍地,如何养活地产行业。


如何在当前的大环境中让公司生存下来,甚至逆流而上,需要各位地产人好好思考。


重要通知:地方政府、房地产开发商、文旅开发企业、策划规划单位、医疗、康养、大健康投资公司、运营单位、转型企业负责人重点关注!!!

乡村振兴战略下

2018中国第二十七届文旅/康养、特色小镇与田园综合体

模式创新与项目实操高端总裁峰会

壹方城平台将于2019年119-21日在成都开启中国第二十七届文旅/康养、特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会,本次成都峰会将围绕特色小镇与田园综合体的产业政策、项目创建实践解读及开发性金融政策、运营模式创新及实践解读、创新IP项目资源链接、土地政策及实践案例解读并答疑、一站式开发运营模式及投融资创新实践解读、创新IP项目路演等众多主题板块同一众与会产业专家大咖和经典项目操盘手进行项目落地实操学习研讨。


【报名电话】余老师 182 0120 0558

【会议时间】2019年1月19-21日(3天2夜)

【会议地点】:中国成都

【参会人员】:各级政府及相关部门领导;房地产企业董事长、总经理、高管团队;旅游开发、特色小镇、休闲农业、农庄民宿、养生养老、投资机构等企业高管;策划规划、园林景观、建筑设计、景区管理等单位中高层负责人(400人)

【主办单位】北京壹方城智汇科技有限公司 、壹方城特色小镇产业联盟

本次会议解决的问题:

如何抓住文旅/康养特色小镇与田园综合体的政策机遇?

如何激发“乡村内生增长动力”实现农业现代化?

如何培育,导入特色产业,破解“房地产化”倾向?

如何研判文旅/康养特色小镇,田园综合体引爆业态和产业布局?

如何推动传统农庄,农场,合作社向“田园综合体”转型?

如何拓宽文旅/康养特色小镇,田园综合体项目的投融资渠道?

......


详细议程介绍:


第一板块:乡村振兴战略下,文旅-康养特色小镇与田园综合体发展趋势及最新政策解读

国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长乔润令;著名“三农”问题专家温铁军;浙江省建筑科学设计研究院总规划师陈安华


第二板块:文旅-康养特色小镇与田园综合体顶层设计及创新实践解读

(北京京都风景旅游规划设计院创始人乌 恩;旗鉴旅业常务副总、中国旅游策划研究中心高级研究员柳俊;幸福公社创始人史御力;壹方城文化产业研究院院长陈延年


第三版块:欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会

(圆桌对话、项目路演、洽谈合作、引荐交流)


第四版块:文旅-康养特色小镇与田园综合体运营模式创新与实战解读

(中国投资协会副会长、项目投融资专业委员会会长袁英华;赛伯乐绿科投资集团养老委总经理殷宗明;田园东方文旅运营中心副总经理兼无锡文旅公司总经理宋 涛)


第五板块:国内外文旅-康养特色小镇与田园综合体经典案例解读

湖南省长沙县果园镇浔龙河村党总支第一书记柳中辉;同路创意董事长陈高峰;有马温泉协会会长金井启修;浙江省安吉县递铺街道鲁家村党委书记朱仁斌)


贵宾席专享:


1:包含3个贵宾席午宴 1个晚宴

2:标杆项目实地考察研讨

1、和盛田园东方;2、天府红谷;3、麓 湖小镇;

(项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨)

3:文旅-康养特色小镇与田园综合体土地政策专题研讨

国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长乔润令

4:文旅-康养特色小镇与田园综合体资本专题研讨

(国务院农业开发办、国家开发银行以及PPP项目评审专家许安拓

5:特色小镇/田园综合体 创新项目路演及专家点评问诊

中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长陈安华北京京都风景旅游规划设计院创始人乌 恩旗鉴旅业常务副总、中国旅游策划研究中心高级研究员柳俊、同路创意董事长陈高峰


精彩回顾

 

--如何参会--

主办方电话余老师 18201200558(手机即微信号,微信咨询请编辑“ 咨询或报名峰会”,否则不予通过)

短信报名:编辑短信“咨询峰会+姓名+企业+职位”发送到18201200558 

(正式的报名流程:领取报名表→填写报名表审核 → 办理报名费用→开具发票)报到通知在开始前三天发放,请提前预定机票,如需会务组协助,请联系余老师:18201200558


地  项目  补贴  贷款  模式  一网打尽!


备注:本峰会为高端总裁峰会,仅限相关企业董事长、总经理等高管级别参加,会收取一定费用,请知悉,非诚勿扰!

点击:第二十七届中国康养文旅特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会 了解详细内容

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