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未来已来,关于“新”商业的思考——2018第二场VP公开课圆满落幕

2018-08-23阅读 199 建筑中国俱乐部 我要关注

8月2日,CallisonRTKL北京办公室成功举办了2018年第二场VP公开课。CallisonRTKL副总裁郝滨先生、同昌盛业资产管理执行董事谭诚先生以及凡实创享机构创始人刘墨髯先生围绕“未来已来,关于‘新’商业的思考”这一主题,向大家分享了精彩的项目案例和行业洞见。



VP公开课中,CallisonRTKL副总裁郝滨先生结合当下社会发展的大背景,以及多年来的从业经验对商业地产面临的种种机遇与挑战做了深入的分析与思考;同昌盛业资产管理执行董事谭诚先生着重在商业运营方面分享了自己的真知灼见及一些经典的案例;凡实创享机构创始人刘墨髯先生则通过总结十年间中国社会发生的巨大变化,进一步对未来商业发展的趋势提出了自己独特的见解。


1

未来商业地产发展的几大趋势

-设计唯创新不破


CallisonRTKL副总裁郝滨先生分享到,当下的宏观背景是总体商业供应量过大,消费落后于商业量增长;又随着政府对房地产行业的管控加强,越来越大的不确定性使商业地产整体确实面临着危机。以资本和土地为核心的旧开发模式虽然仍然是主流,但是已经需要转变。从宏观到微观,新政策、新科技、新人类、新生活方式正在催生着新的业态和模式的出现。在实践中新与旧引发了大量思考,但在当下仍然是一个仁者见仁智者见智的话题。总结起来不难看出商业地产的发展有以下几大趋势:第一,强运营。在电商竞争下,业主挖掘运营潜力在现有的租金面积下增加更多的营业额求得最大效益。第二,轻资产化。开发商力求避免周期长、风险高的传统拿地开发重资产模式,而是输出品牌管理,用复制或改造方法在短时间内完成一个新的商业项目。第三,小而美的商业。开发商不再一味求大求全,而从更好的服务社区的角度去挖掘和满足特定消费者需求,进而实现商业的创新。第四,跨界。从狭义的商业延伸出来与多种功能联动,例如商业与办公、医疗、教育、运动、展览、演艺等形式的结合。第五,地方特色。中国地域广大,地方传统和文化丰富多彩,地方差异性本身就是先天的特色体验。有先见的开发商已经开始意识到地方文化的价值从而订制有特色有温度的设计。


案例一:深圳九方购物中心


CallisonRTKL副总裁郝滨同时提到,对于设计行业而言,要想化危机为转机,创新是唯一的破解之道。要想真正做到创新,需要做到以下几点。

首先,建筑师越来越要成为一个通才。掌握建筑设计的专业知识仅仅是基本,要对和生活有关联的事物有持续的关注、兴趣,有愿望去了解;例如地理、历史、人文、科技等,乃至美食,旅行……只有把所有知识融合贯通在一起,才能形成对设计以及对未来的前瞻力、判断力、创新力和整合力,做出有温度的设计。


案例二:澳大利亚Chadstone购物中心


其次,要充分了解顾客。理解消费者,挖掘消费者的需求。设计同生活类似,往往充斥着各种矛盾和冲突。 这些矛盾可能就会成为创新的突破口。冲突和错位可以带来灵感和惊喜。例如嘉铭地下的“花厨”餐厅,美食与鲜花的组合其实很简单,两个似无关联的东西融合带来新颖的体验,这就是一种创新。

最后,要勇于突破自己,打破成规。在潜意识里,我们会不自觉地将自己过去的成功经验放大,自我欣赏和满足。这恰恰说明我们已经停止了学习,停止了思考。这时候就需要跳出自我的舒适圈,走出去看一看,去质疑,去比较,去思考。勇于打破原有的教条化的规则和模式,不断挑战自己,以谋求更大的发展。


同昌盛业资产管理执行董事谭诚先生(左一);凡实创享机构创始人刘墨髯先生(左二);CallisonRTKL副总裁郝滨先生(右一)


2

商业地产的市场环境与运营之道


同昌盛业资产管理执行董事谭诚先生分享了在商业轻资产运营的过程当中,对市场的一些看法。当下中国的经济正在经历转折性的变化,对于商业地产来说,最大的矛盾是资产价值的不断上涨,而回报率、可促进的收益率一直在下降。由于当下经济整体下行,消费者从过去追求舒适型消费、时尚型消费,转为了一些基本消费,因此零售商也逐步把自己的空间需求趋向于小型化,以降低整体资金水平。这似乎看起来很悲观,但在谭诚先生看来是相对乐观的一个市场趋势。因为在中国真正靠商业自身经营的现金流存活下来的商业地产并不多,谭诚先生在此推崇的是通过运营模式去产生纵向的现金流。一个购物中心要想真正能够实现设计师的初衷,无论是体验感也好,还是高效性也好,最关键的还是要先活下来,比如通过运营的手段,保证这个项目有一个良性的运转之后,才能在这个基础上不断的更新,不断地接触新的业态和新的产品,更大程度地满足消费者的需求。



3

唯变不变,未来才有趣


创享机构创始人刘墨髯先生认为,在当下瞬息万变的社会当中,唯一不变的就是变化本身,今后能够吸引我们的,打动我们的,一定是有趣的、好玩的。现在全国有16000亿万平方米的商业空间。很多空间其实是无趣的,是城市资源的浪费。未来一定会进行多元化的运营,让这个空间更加有趣。通过智能化和社交化作为驱动,最终使商业空间形成一个超级的生活平台,一个大生活概念的平台,而不是简单的购物或办公。

同时,刘墨髯先生还分享到,在以购买力为核心的发展趋势下,未来社会的消费一定是多元化。多元化的社会消费会推动整个创造力阶层的诞生,而这个阶层一定是社会创新的参与者,也是新商业精神的推动者,同时也是生活方式的引领者。做任何项目核心都是人,由人来做,服务于人,所以要对主流的、未来的这些人群做深入的解读。


4

Q&A

问答环节


Q1:如果在长三角地区的一个四线城市有一个3万平米的购物中心,位于城市的新区地带,是该地首个商业建筑,请问该如何规划设计?

郝滨先生:首先我们需要了解这个四线城市在哪里,和项目本身的位置,因为它的区位直接决定了你的项目将来的格调。城市人口,收入,社会总消费额……我都需要知道这些。另外,也要收集客群信息,是新中产?商务阶层?还是面向年轻家庭?网购用拼多多吗,还是喜欢上京东,淘宝,还是用天猫?这些都是可以衡量定位的标杆。设计是要适度超前的,还需要知道城市周边和环境的特点,有没有河流、山川、景观和一些古迹,这些都是影响这个项目设计的因素。


Q2:请问我们应该如何更好地衔接大尺度项目与小尺度项目?

郝滨先生:其实我觉得从小的角度来讲比较好讲,我们先从小见大。因为“大”受很多别的因素来制约。做一个10万平的项目跟做一个1000平项目的烧脑程度和紧张程度是完全不一样的。10万平的项目,大概率一开始还是定位在稳妥的思路和布局上。创新会发生在项目的死角、相对不那么好的区域,我们需要想办法把它变成一个更有人气,更具活力的地方。


谭诚先生:其实我们可以把一个商业项目比喻成拍电影或者是抚养一个孩子。得看这孩子的爹妈是谁,还有这电影的制片方投资人谁。这个决定了你怎么来怎样进行实际操作。如果是央企,主营业务又是想长期持有,我们就可以把这个当成是作品来进行,那就可以大胆一些,发挥的空间会比较大。如果这个开发商即便具有央企、国企的实力,但是从上到下对商业逻辑研究不透,没有把它当成主营业务,它可能更多关注在表面和视觉上的东西。另外,如果是民营企业,就要看他的资金实力。


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