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特色小镇丨万达将在甘肃投资文旅,或转型谋求新发展?

2017-10-24阅读 4 特色小镇投资 我要关注

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王健林表示将加大投资力度,在兰州市投资建设一个大型文化旅游项目,同时选择甘肃其他城市新建设10个项目。


据报道,久未露面的万达集团董事长王建林,刚刚在甘肃投下了一枚“深水炸弹”。在与甘肃省主要领导会见时,王健林表示将加大投资力度,在兰州市投资建设一个大型文化旅游项目,同时选择甘肃其他城市新建设10个项目,并积极参与甘肃脱贫攻坚。


受到消息刺激,万达港股上市公司万达酒店发展大涨12%。记者今天向万达集团、万达酒店发展公司了解相关情况进展,但截至发稿都没有得到回复。


不过记者还是在王健林与甘肃省主要领导会见的新闻里发现了一些端倪。在双方会见的现场,坐在王健林身边的是万达文化产业集团总裁张霖,可以理解为这次会见中万达方面的二号人物。记者查阅资料发现,此前据媒体报道称在万达近期的格局调整中,张霖还兼任万达文旅总裁。也就是说这次万达在甘肃的投资项目很可能都是由这个人操刀。


另一个值得注意的是在这次会见中,甘肃方面主要领导的表态,当地的新闻媒体是这样表述的:“万达集团在兰州投资建设了商业综合体,万达广场,酒泉的万达广场也即将建成开业,武威万达广场项目今年上半年开工建设,西固万达广场项目正在筹建。相信这些项目必将极大方便群众的消费和生活,直接带动就业,有利促进当地商业和市场繁荣发展。王健林董事长此次率团来甘考察,与省委省政府和兰州市委市政府探讨今后的发展合作,是对欠发达地区的关心和支持。希望万达集团多到甘肃各地考察,进一步加强我省在推动城市建设和文化旅游等方面的合作,推动更多大项目布局落地。省委省政府将全力以赴,做好各项服务保障工作,为万达集团在甘发展创造良好有利条件。”


而王健林也表示,万达要积极参与甘肃脱贫攻坚,努力为甘肃与全国一道全面建成小康社会贡献力量。换句话说这次双方合作的新语境是“扶贫”。


一位长期跟踪万达集团的业内记者猜测,这次万达在甘肃的11个项目,除了已经被王健林定性的大型文旅项目之外,很可能另外十个是特色小镇项目。


中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,万达在甘肃落地的文旅项目并不与现在万达轻资产战略相悖。


陈云峰说:“万达出售了13个文旅项目与万达建设新的文旅项目在万达的战略上是不冲突的。我去过万达做的一些像西双版纳这样的项目,可以说是做得很好。这些地区虽然经济不是很发达,但是在旅游资源方面比较丰富。而这种旅游资源反而能够拉动客流形成消费。我认为万达在这方面是具备一定的经验和能力的,尤其是原来的老项目出售之后,它的资产更轻了,现金也更充足了。在一些比较有潜力的地区,得到当地政府的支持,利用当地丰富的旅游资源,做几个项目,我认为还是符合万达的战略定位的。”


不过甘肃的项目也未必是王健林想的那么容易。一位业内人士告诉记者:王健林在与融创、富力的交易后,就马不停蹄的去了山东,拜见了山东省和济南市的领导。因为当时济南市政府暂停了济南万达城的土地出让,为了能够顺利推进项目,王健林亲自去和当地政府沟通协商。后来据媒体报道,济南市同意继续签署土地出让合同,但必须同时签补充协议。补充协议对文旅城的建设时间、标准、后期运营提出严格要求,否则将采取不允许住宅销售,收回土地等惩罚措施。


同样在山东,2013年9月,青岛万达文旅城奠基时,万达集团董事长王健林喊话,项目投资500亿元,打造拥有全球最大影视基地的综合娱乐大型项目,这也是让地方政府最心动之处。青岛地方政府在招商引入万达时,将近千万平方米的建筑面积,以楼面地价不足400元/平方米的价格出让给万达。彼时,旁边的房价已达8000元/平方米左右。然而时过境迁,在融创接手之后,当地接近政府人士表示,“虽说政府打交道的对象还是万达,但投资方已经换成融创。至少短期来说,与融创之间的信任成本比较高。”如今在甘肃,对于王健林的壮志豪言,地方政府真的会不设防吗?


中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析,未来万达集团很有可能再次出售甘肃的文旅项目。


陈云峰说:“我觉得万达利用自己企业的优势资源,做一些文旅项目的前期开发,以后把运营甩给其他公司,这未尝不是中国文旅企业的运作模式。”


盯上甘肃的不仅仅是王健林,长城影视集团早已捷足先登,目前已在兰州落地一座大型影视基地。早在2015年,长城影视文化企业集团就与兰州新区签约,计划投资30亿-50亿元在兰州新区打造大型主题基地,长城影视文化企业集团旗下有长城影视股份、长城国际动漫游戏两家上市公司。而就在今年8月2日,位于兰州的长城影视城首期已经开始试运营。


对于像王健林一样的商人们,甘肃的一系列政策也许正诱惑着他们加大杠杆。8月4日,甘肃省发布《甘肃省产业扶贫专项贷款工程实施意见》,意见规定,国开行甘肃省分行、农行甘肃省分行、省农村信用社、甘肃银行、兰州银行5年安排贷款1000亿元用于产业扶贫专项贷款工程。上述贷款利率在国家同期基准利率基础上上浮最高不超过30%,期限35年。专项贷款全部用于发展农村富民产业和县域经济。如果万达将在甘肃其他城市投资的10个项目真的为旅游类特色小镇,那么万达完全有资格获得包括扶贫贷款在内的多项地方优惠政策。


商业地产专家韩世同认为,王健林很可能把甘肃看做自己重新发展的发源地,而且是早有准备。


韩世同说:“这一列的投资,也许意味着在甘肃这个地方作为一个新的转折时期的发展考量,这应该也不是偶然。它应该还要探索,在现阶段万达如何才能继续发展。”

王健林打的什么算盘?


一边卖掉13个文旅项目的业主权,一边又宣布在兰州投资建设大型文化旅游项目。王健林此举是何意呢?


这几年来,万达一直在加大万达广场的发展,但与过往不同,万达已不再像过去那样既当业主又做管理了。新的路数是,万达负责万达广场的规划、建设,以及建设之后的管理和服务,但建设好的万达广场物归他主。


更通俗一点说,万达已经成了帮人建设、管理万达广场,并靠此把握商业地产机会的人。


曾经曝出的南昌西湖万达广场就是个例子。当时,有媒体说万达又出售了自己的商业广场给朱孟依的珠江人寿。但事实是,南昌西湖万达广场项目在签约之初就已是珠江人寿的物业项目。也就是说,万达在帮珠江人寿建设和管理这个万达广场。


通过这一办法,万达得以用更轻的资产去更快速地扩张商业地产管理的业务规模并分享其中的红利。这也是王健林这几年从重资产转向轻资产的最大动作之一。


众说周知,在地产持续增值的情况下,当业主是附加值最高的,而管理和服务费相对较低。但当地产价格不再猛增时,管理和服务的优势就会体现出来。


如此转型对万达的好处是显而易见的,可以用更低的投入、更低的风险、更快的速度将其已经成形的文旅管理经验和能力在更大范围扩张。而无论酒店还是文旅,管理始终是最核心的价值之一,也是最能获得附加值的地方。


从某种意义上来讲,不想做地产的王健林,把地产的风险和机会转移给了别人,自己汇聚更多的力量,更好更快地去实现必须依托地产等硬件基础为支撑的大文旅战略蓝图。


潘石屹也跟王健林干着同一件事


在8月16日举办的SOHO 3Q城市拓展招标会上,SOHO中国董事长潘石屹表示,“77家酒店为什么便宜?(因为)东西多。办公楼也多,二线城市办公楼空置率高达20%-40%”。


有趣的是,潘石屹比王健林出售资产还早一个月。今年6月底,SOHO中国宣布以35.73亿元整售上海虹口SOHO。


区别之处在于,潘石屹应该算是大赚。交易通过股权转让完成后,销售价格比项目成本高出53%。而不管是王健林的万达文旅城也好,万达酒店也罢,其单位价格在外界看来基本是白菜价。


看来,王总的项目真的如潘老板所言,属于“东西多”在不够好的地段处于过剩状态,又急于出手,所以只能便宜。


实际上,作为商业办公地产的大亨,SOHO中国在北京、上海确实有几个标志性的物业,可以说一些项目在国内是响当当的。但是,除掉这几个标杆性项目,特别是京沪之外,其他较大体量的一二线城市,基本也没去。当然,就算去了SOHO要拿到好地也并不容易。


何况,二线城市经过去年这一波,地价已经和两三年前的京沪基本一个价位了。那么以后怎么玩?既然国内不确定性增加,重资产买地盖写字楼不好整、风险高,那就搞轻资产模式。


由于SOHO这个品牌在写字楼市场很有影响力,那就利用起来。潘石屹称,自己要做全球最大共享办公空间商。从这方面来看,SOHO中国梦和万达的梦殊途同归,都是输出品牌、搞轻资产,实现低成本大收益。


这么看来,SOHO中国和新版万达广场的玩法是不是很像?用别人家的钱、别人的地、别人的楼,来输出自己的品牌、管理和商业模式。


也许在未来,地产商都会采取这种模式,来实现自己的“大目标”。


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